Skip to content

Narrow screen resolution Wide screen resolution Auto adjust screen size Increase font size Decrease font size Default font size default color brick color green color

Tiêu chí hoạt động

Sample Image
LuatHoc.net là nơi để các chyên gia, các nhà nghiên cứu luật học, các giảng viên, sinh viên và mọi người yêu thích khoa học pháp lý cùng chia sẻ tri thức, tài liệu, kinh nghiệm

Hãy cùng chia sẻ

Sample Image
Nếu bạn có thông tin, hãy chia sẻ để mọi người đều biết đến. Nếu bạn cần thông tin, hãy tìm kiếm thông tin mà mọi người đã chia sẻ.

Đăng tin mới

Sample Image
Bạn có thể dễ dàng chia sẻ thông tin cùng mọi người bằng cách click vào menu Đăng tin ở phần menu chính. Tin của bạn sẽ tự động được xuất bản và nằm trong phần Tin mới nhận ở cuối trang web.
You are here:Trang chủ arrow Tin mới nhận arrow Thuật ngữ pháp lý- Bài 12
Thuật ngữ pháp lý- Bài 12 In E-mail
Tự điển pháp luật Pháp - Việt Người viết: Luật sư TÔN THẤT QUỲNH BẰNG BAIL(n) Trong ngôn ngữ thông thường Bail được chỉ một hợp đồng thuê mướn tài sản, ví dụ thuê nhà để ở (Bail d’habitation) hay thuê súc vật sử dụng cho mục đích nông nghiệp (Bail à cheptel). Trong ngôn ngữ pháp lý hiện nay, người ta dùng Bail để chỉ một hợp đồng thuê mướn bất động sản theo đó người chủ bất động sản (người cho thuê- Bailleur) giao cho người thuê (Locataire, Preneur) bất động sản để sử dụng trong một thời gian, người thuê ngược lại phải trả cho người chủ sở hữu một số tiền. Đối với việc thuê động sản người ta dùng từ Location. Ngày nay để tránh nhầm lẫn người ta cũng dần dần ít dùng từ Bailler để ám chỉ việc thuê hay cho thuê mà dùng cụm từ “Donner à bail- cho thuê” và “Prendre à bail- thuê”. BAIL D’HABITATION : hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở được thành lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên và phải được lập thành văn bản (điều 492 BLDS 2005). Đây là điều kiện luật định và có tính bắt buộc vì xuất phát từ yêu cầu dẫn chứng mỗi khi có tranh chấp giữa các bên. Mặt khác cũng theo điều 492 nếu hợp đồng có thời hạn trên 6 tháng thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đích của việc đăng ký này là nhằm bảo vệ quyền lợi của người thứ ba: họ có thể là bên có quyền (chủ nợ) của người chủ sở hữu tài sản hoặc là người mua tài sản đang cho thuê. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình (điều 100 Luật Nhà ở). Mỗi khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, theo điều 493 BLDS 2005 bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ chính sau: - Nghĩa vụ giao nhà: bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê căn nhà đã được mô tả trong hợp đồng. Hai bên có thể thỏa thuận là bên thuê nhận nhà trong hiện trạng hoặc là bên cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, cải tạo trước khi giao nhà; - Nghĩa vụ bảo đảm: bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thuê trong thời gian thuê chống lại mọi sự quấy nhiễu đối với nhà cho thuê và bảo đảm về các hư hỏng của tài sản này. Bên cho thuê phải bảo đảm cho bên thuê chống lại các sự quấy rầy do chính mình hoặc người thứ ba gây ra; ví dụ không được làm cản trở cửa ra vào, không thực hiện các công trình kiến trúc che khuất tầm nhìn hoặc chắn gió của nơi thuê (quấy rầy thực tế), ký hợp đồng cho người thứ ba thuê căn nhà (quấy rấy về pháp lý); - Nghĩa vụ bảo dưỡng: nghĩa vụ này bao gồm nghĩa vụ sửa chữa định kỳ hay theo thỏa thuận nhằm đáp ứng yêu cầu cần thiết cho việc sử dụng nơi thuê. Nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Nhưng bên cho thuê không có nghĩa vụ phải xây dựng lại căn nhà bị tiêu hủy hoàn toàn hay một phần gây ra bởi các biến cố bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn...; bên cho thuê cũng không phải sửa chữa các thiệt hại do bên thuê gây ra. Ngược lại bên cho thuê có các quyền sau (điều 494 BLDS 2005): - Nhận đủ tiền thuê nhà theo đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Giá cho thuê nhà ở là giá do hai bên thỏa thuận; nếu pháp luật có quy định giá thì giá cho thuê không thể vượt quá khung giá đó (điều 99 khoản 1 Luật Nhà ở). Giá cho thuê này chỉ có thể được điều chỉnh trong thời hạn chưa hết hạn hợp đồng nếu bên cho thuê nhà có cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê. Nếu hai bên không đạt được thỏa thuận về giá mới thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải chịu bồi thường cho bên thuê nhà ở khi xảy ra tranh chấp (điều 99 khoản 2 Luật Nhà ở). - Đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê: không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên không có lý do chính đáng; sử dụng nhà không đúng mục đích thuê; cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng; sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hay một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; làm mất trật tự hay ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường cũng như sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản....lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục (điều 103 khoản 1 Luật Nhà ở). Trong trường hợp này bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước ít nhất một tháng ngoại trừ hai bên thỏa thuận khác; nếu vi phạm thời hạn báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (điều 103 khoản 3 và 4 Luật Nhà ở); - Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chổ ở nhằm tránh sự lạm quyền của bên cho thuê. Việc bên thuê đồng ý là điều kiện tất yếu để người cho thuê có thể thực hiện quyền này. Luật quy định một cách nghiêm ngặt như vậy vì trong thực tế việc cải tạo, nâng cấp gắn liền với lợi ích của người cho thuê vì nó sẽ gia tăng khả năng sinh lợi của nhà cho thuê. - Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết. Nếu hợp đồng cho thuê không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê phải báo trước cho bên thuế biết trước sáu tháng. Đối với bên thuê nhà ở, theo điều 495 BLDS 2005 họ có các nghĩa vụ sau: - Sử dụng nhà đúng mục đích thỏa thuận; - Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; - Trả đủ tiền thuê nhà, trả nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. đồng thời có các quyền được quy định tại điều 496 BLDS như sau: - Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận; - Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác; được cho thuê lại nhà đang thuê nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; - Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà (bán nhà, cho tặng, thừa kế) nếu thời hạn thuê đang còn (điều 104 Luật Nhà ở); - Được chuyển quyền thuê nhà sang các người đã ở cùng với bên thuê khi người thuê nhà chết và thời hạn cho thuê vẫn còn ngoại trừ có sự thỏa thuận khác (điều 104 khoản 3 Luật Nhà ở) - Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng; - Được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng thuê nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba (điều 103 khoản 2 Luật Nhà ở). Extinction du bail d’habitation: chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Ngoài những trường hợp có tính tổng quát, hợp đồng thuê được chấm dứt đựơc quy định tại điều 491 BLDS 2005 như theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn hoặc hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện, BLDS 2005 tại điều 499 cũng như Luật Nhà ở tại điều 102 đã liệt kê các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau: - Thời hạn thuê đã hết. Nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà cho thuê; - Nhà cho thuê không còn vì bị phá hủy do những tác động khách quan; - Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Bên thuê nhà chết mà không có ai cùng chung sống. Điều 103 Luật Nhà ở đã quy định những trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau: § Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận; c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê; d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở; đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục. § Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng; b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Nhưng Luật Nhà ở cũng bó buộc bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định thời hạn báo trước và gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. BAIL D’EXPLOITATION : hợp đồng thuê khoán tài sản. Theo điều 501 BLDS 2005 hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên và phải được lập bằng văn bản theo đó bên cho thuê khoán (Bailleur) giao tài sản cho bên thuê (Preneur) để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó trong một thời hạn; còn bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê (Loyer) căn cứ theo sự thỏa thuận của các bên hay căn cứ vào giá thuê khoán thông qua đấu thầu. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác; súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi giao tài sản thuê khoán các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán; nếu không thỏa thuận về giá trị thì có thể nhờ người thứ ba xác định giá trị tài sản thuê khoán. Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc và phải trả đủ cho dù không khai thác công dụng tài sản thuê khoán. Tiền thuê khoán này có thể được giảm hay được miễn nếu các bên thỏa thuận về các trường hợp được miễn giảm nhất là khi bên thuê khoán gặp những rủi ro do các sự kiện bất khả kháng gây ra (điều 506 BLDS 2005). Nếu tài sản thuê khoán là súc vật, bên thuê khoán được hưởng một nửa (1/2) số súc vật sinh ra trong thời gian thuê khoán và phải chịu một nửa (1/2) những thiệt hại về súc vật thuê khoán do sự kiện bất khả kháng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (điều 509 BLDS 2005). Trên nguyên tắc một bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán nhưng phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác (điều 510 khoản 1 BLDS 2005). Bên cho thuê khoán tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại nếu bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thuê khóan (điều 507 BLDS 2005). Nhưng nếu bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán, thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng (điều 510 khoản 2 BLDS 2005).
 
< Trước   Tiếp >